¿Puedo independizar cada piso de mi casa?
Una casa puede tener dos, tres o más pisos y cada piso incluso puede funcionar actualmente como una vivienda diferente. Sin embargo, esto no significa que automáticamente puedan convertirse en propiedades independientes.
Antes de iniciar el trámite hay que estudiar el predio.
Primero hay que saber cómo está jurídicamente el predio
El análisis comienza por los documentos de la casa. Antes de pensar en independizar los pisos, hay que entender cómo está registrada la propiedad y quién puede adelantar el proceso.
Según el caso, se revisan:
- La matrícula inmobiliaria: el número que identifica el inmueble en el registro de propiedad.
- El certificado de tradición, que muestra la información inscrita sobre el inmueble.
- Las escrituras y quiénes aparecen como propietarios.
- Quién puede presentar y firmar la solicitud, y los poderes cuando sean necesarios.
- Las situaciones jurídicas que puedan impedir o condicionar el trámite.
Por ejemplo, si uno o varios de los propietarios registrados han fallecido, es necesario estudiar si debe adelantarse una sucesión, el proceso para resolver la transmisión de sus bienes, antes de continuar.
También puede existir una situación de posesión. En ese caso debe determinarse qué actuaciones pueden adelantarse y cuáles requerirán resolver posteriormente la titularidad, es decir, quién tiene el derecho de propiedad. Una licencia o un reconocimiento no convierte al poseedor en propietario.
El área del lote y los linderos deben estar claros
Los linderos son los límites del inmueble. El certificado de tradición, las escrituras, la información catastral, los planos y la realidad física pueden mostrar diferencias en esos límites o en el área del lote.
Si aparecen inconsistencias importantes, debe determinarse si procede una aclaración o rectificación de áreas y linderos, cuál es el procedimiento y qué autoridad es competente. No puede darse por hecho que cualquier diferencia se resuelve únicamente ante Catastro.
Algunas independizaciones que inicialmente parecen un problema de Propiedad Horizontal requieren solucionar primero un problema predial: de identificación, área o límites del inmueble.
Después hay que saber qué permite la norma urbanística
La norma urbanística establece las condiciones para usar y construir en un predio. Según el caso, deben estudiarse:
- La altura y el número de viviendas permitidos.
- El área mínima de vivienda.
- Los usos del suelo, es decir, las actividades permitidas.
- El área construida y los aprovechamientos: cuánto puede construirse o utilizarse.
- El tratamiento urbanístico y las demás condiciones particulares aplicables al predio.
Una casa puede tener una altura admisible y, aun así, tener más viviendas de las permitidas por la norma. También puede ocurrir que alguna vivienda que se quiere independizar no cumpla el área mínima exigida.
No existe una cifra general que pueda aplicarse a todos los casos: el área mínima de vivienda debe verificarse según la normativa del municipio correspondiente.
En Medellín, el análisis tiene en cuenta el POT —Plan de Ordenamiento Territorial— y las demás normas aplicables. Las condiciones pueden variar entre los municipios del Valle de Aburrá y entre predios.
Hay que comparar la norma con lo que realmente está construido
No basta con revisar papeles. Al estudiar físicamente la edificación pueden aparecer pisos adicionales, más viviendas de las permitidas, exceso de área construida o construcciones fuera del paramento, la línea que define la ubicación de la construcción.
También deben revisarse los retiros —las separaciones que deben respetarse—, las afectaciones, las condiciones de amenaza o riesgo y otras restricciones urbanísticas.
Dependiendo del caso, puede ser necesario estudiar un reconocimiento, una licencia de construcción en la modalidad correspondiente, una modificación, una demolición parcial u otra actuación urbanística procedente.
Ninguna de estas actuaciones es una solución automática. Su pertinencia depende de la norma, los antecedentes y las condiciones reales del inmueble.
Los documentos técnicos dependen de cada caso
Una vez definida la ruta urbanística se establece qué documentación técnica necesita el expediente. Según corresponda, puede comprender:
- Levantamiento y planos arquitectónicos.
- Diseños y cálculos estructurales.
- Estudio de suelos.
- Otros estudios o documentos técnicos exigibles.
No toda independización necesita necesariamente un estudio de suelos, un cálculo estructural o los mismos documentos. Preparar el expediente exige saber primero qué actuación corresponde.
¿Y cuándo aparece la Propiedad Horizontal?
Una vez resuelta la situación urbanística y obtenidas las aprobaciones que correspondan, puede continuarse con la organización jurídica de las unidades que se quieren independizar.
El Reglamento de Propiedad Horizontal organiza las unidades privadas y los bienes comunes, establece los coeficientes de copropiedad —la participación que corresponde a cada unidad— y las reglas bajo las cuales funcionará la copropiedad.
Cumplidos los requisitos correspondientes, el proceso puede conducir a la apertura de matrículas inmobiliarias independientes para las unidades privadas, de acuerdo con lo aprobado.
Posteriormente se adelantan los trámites que correspondan ante Notaría, Rentas y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué pasa si mi casa ya tiene Propiedad Horizontal?
Imagine una edificación cuyo primer y segundo piso están dentro de un Reglamento de Propiedad Horizontal existente. Después se construyó un tercer piso y ahora se quiere legalizar.
En ese caso no basta con establecer si urbanísticamente puede aprobarse el tercer piso. También debe revisarse:
- El Reglamento de Propiedad Horizontal existente.
- Cómo está constituida la copropiedad.
- Qué autorización corresponde por parte de la copropiedad para adelantar la actuación.
La autorización que corresponda dependerá del caso, del reglamento existente y de las disposiciones aplicables de la Ley 675 de 2001.
El proceso no siempre es una línea recta
Un caso puede seguir aproximadamente este recorrido. El diagnóstico permite identificar los asuntos previos y definir qué debe resolverse.
Sucesión · Titularidad · Área y linderos · Construcción sin licencia · Diferencias entre lo construido y lo permitido · Propiedad Horizontal existente · Afectaciones o restricciones
Entonces, ¿puedo independizar cada piso de mi casa?
Antes de iniciar el trámite deben poder responderse al menos tres preguntas:
¿Jurídicamente se puede adelantar el proceso y existe algún asunto previo que deba resolverse?
¿Urbanística y técnicamente pueden aprobarse las viviendas que se quieren independizar?
¿Cuál es la ruta necesaria para constituir y registrar posteriormente esas unidades como propiedades independientes?
Una puede tener toda su documentación en orden. Otra puede necesitar primero una sucesión, aclarar el área del lote y los linderos, regularizar la construcción, ajustar parte de lo construido o resolver una situación de Propiedad Horizontal existente.
Por eso, al hablar de independizar viviendas o de legalizar pisos, el punto de partida es estudiar el inmueble particular.
Antes de iniciar el trámite, conozca la situación real de su predio
El Diagnóstico de Viabilidad Urbanística permite revisar la situación jurídica y predial, la normativa aplicable, las condiciones de la edificación y los posibles obstáculos antes de asumir los costos y tiempos de un trámite.