Licencias de Construcción
Un proyecto comienza mucho antes de presentar documentos ante una Curaduría.
Analizamos el predio, la intervención que se pretende realizar y la normativa urbanística aplicable para definir la actuación correspondiente y estructurar correctamente el proceso.
CONSULTAR MI PROYECTOPrimero debemos saber qué quiere hacer y qué permite el predio.
Construir una vivienda, ampliar una edificación, agregar un piso, modificar una construcción existente o realizar otra intervención requiere analizar previamente las condiciones particulares del inmueble.
La pregunta inicial no debería ser solamente «¿qué documentos necesito?», sino también: ¿Qué quiero construir o modificar? ¿Qué condiciones urbanísticas tiene el predio? ¿Qué actuación corresponde para desarrollar el proyecto?
Una definición incorrecta desde el comienzo puede generar reprocesos, estudios innecesarios o dificultades durante el trámite.
Analizar mi proyecto →No todas las intervenciones requieren el mismo análisis.
Construir una edificación nueva
Proyecto sobre un predio donde se pretende desarrollar una nueva construcción.
Ampliar una construcción existente
Incorporación de nuevas áreas a una edificación existente, horizontal o verticalmente.
Modificar un proyecto o edificación
Cambios que requieren revisar el alcance de lo aprobado o de la intervención propuesta.
Adecuar un inmueble
Intervenciones relacionadas con la utilización o configuración de una edificación que deben analizarse conforme al caso.
Reforzar o intervenir una estructura
Proyectos en los que las condiciones estructurales y el alcance de la intervención requieren revisión técnica específica.
Resolver un proyecto con antecedentes previos
Inmuebles que cuentan con licencias, planos, actuaciones anteriores u observaciones que deben revisarse antes de continuar.
Lo que el propietario quiere construir debe contrastarse con lo que urbanísticamente puede desarrollarse.
Cada predio se encuentra sometido a condiciones urbanísticas que deben revisarse antes de estructurar un proyecto.
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) o el instrumento de ordenamiento correspondiente, junto con la normativa urbanística aplicable en cada municipio, permite identificar las condiciones que deben considerarse para estudiar el desarrollo del inmueble.
Por eso un proyecto no debería definirse únicamente a partir del área del lote o de las necesidades del propietario. También debe responder a las condiciones urbanísticas particulares del predio.
Antes de estructurar la solicitud, entendemos el escenario completo.
Identificación del predio
Información predial y jurídica necesaria para establecer correctamente el inmueble objeto del análisis.
POT y normativa aplicable
Disposiciones urbanísticas del municipio y condiciones particulares que inciden sobre el predio.
Antecedentes urbanísticos
Licencias, planos, actos administrativos u otras actuaciones existentes cuando estén disponibles.
Condiciones físicas actuales
Estado del lote o de la edificación existente y su relación con el proyecto pretendido.
Alcance del proyecto
Qué se pretende construir, ampliar, modificar, adecuar o intervenir.
Cartografía oficial
Información territorial relevante para comprender las condiciones del inmueble.
Restricciones y afectaciones
Condicionantes urbanísticos identificados que puedan incidir en el desarrollo del proyecto.
Requerimientos previos
Observaciones o antecedentes administrativos existentes, cuando el proyecto ya haya sido presentado o estudiado anteriormente.
Diseñar primero y revisar la norma después puede convertirse en un problema.
Cuando un proyecto se desarrolla sin conocer suficientemente las condiciones urbanísticas del predio, pueden aparecer incompatibilidades que obliguen a modificar áreas, configuración, alturas, ocupación u otros componentes del diseño.
Por eso CASTRY busca integrar el análisis urbanístico desde las primeras decisiones del proyecto.
Primero entendemos las reglas del predio. Después estructuramos el proyecto dentro de ese escenario.
Del análisis del predio a la solicitud de licencia.
Objetivo del proyecto
Definimos qué quiere desarrollar o intervenir el propietario.
Análisis urbanístico
Revisamos el predio, sus antecedentes, la normativa aplicable y las condiciones relevantes para el proyecto.
Definición de la actuación
Establecemos la ruta urbanística que debe estudiarse de acuerdo con las características del caso.
Desarrollo y coordinación técnica
Cuando corresponda, se desarrollan o coordinan los planos, diseños, estudios y demás soportes técnicos necesarios para la actuación.
Estructuración del expediente
Organizamos los componentes técnicos, documentales y administrativos requeridos para la presentación.
Trámite y atención de requerimientos
Cuando el alcance contratado lo incluya, acompañamos la radicación y la atención de observaciones o requerimientos durante el trámite.
La ruta, documentación, estudios y profesionales que intervienen dependen de las características del proyecto y de la actuación aplicable.
Una ampliación o intervención requiere entender primero qué existe y qué antecedentes tiene.
Cuando el proyecto parte de una edificación existente, no basta con estudiar únicamente la nueva intervención.
También puede ser necesario revisar los antecedentes urbanísticos, las áreas existentes, las condiciones técnicas de la edificación y la correspondencia entre lo construido y la documentación disponible.
Esta revisión permite identificar si el proyecto puede continuar directamente por la actuación pretendida o si existen situaciones previas que deben estudiarse antes.
El proyecto nuevo y la historia urbanística del inmueble deben analizarse conjuntamente.
Conocer Reconocimiento de Edificaciones →Una observación de Curaduría debe entenderse antes de responderla.
Algunos propietarios llegan a CASTRY después de haber iniciado una solicitud que presenta observaciones, requerimientos o dificultades.
En estos casos revisamos el alcance de las observaciones conjuntamente con el proyecto, los antecedentes y la normativa aplicable para identificar qué debe aclararse, ajustarse o sustentarse técnicamente.
La existencia de una observación no permite anticipar por sí sola el resultado del trámite. Cada requerimiento debe analizarse dentro del expediente correspondiente.
Antes de tramitar, diagnosticar.
Cuando existen dudas sobre las posibilidades del predio, antecedentes, restricciones o sobre la actuación que corresponde, el Diagnóstico de Viabilidad Urbanística permite estudiar primero el escenario antes de asumir costos mayores en diseños, estudios y trámites.
CONOCER EL DIAGNÓSTICO DE VIABILIDADRespuestas para empezar con claridad.
¿Puedo saber qué puedo construir antes de hacer los planos?
El análisis urbanístico previo permite identificar las condiciones relevantes del predio que deben considerarse para estructurar el proyecto.
¿Todas las obras requieren la misma licencia?
No. La actuación aplicable depende del tipo de intervención, de las condiciones del inmueble y de la normativa correspondiente. Por eso debe definirse el alcance del proyecto antes de estructurar la solicitud.
¿Puedo ampliar una casa existente?
Debe analizarse la edificación existente, sus antecedentes y las condiciones urbanísticas y técnicas aplicables antes de determinar la viabilidad y la ruta correspondiente.
¿Qué ocurre si lo construido no coincide con la licencia anterior?
Es necesario comparar los antecedentes aprobados con la situación actual del inmueble y determinar qué implicaciones tiene esa diferencia para el nuevo proyecto.
¿CASTRY prepara los planos y estudios?
Según el alcance del servicio y las características del proyecto, CASTRY puede desarrollar o coordinar los componentes técnicos necesarios y estructurar el expediente para la actuación correspondiente.
¿Qué pasa si la Curaduría ya hizo observaciones?
Revisamos las observaciones dentro del contexto del expediente, la normativa aplicable y la documentación técnica para establecer cómo deben abordarse.
¿Cuánto cuesta una licencia de construcción?
Los costos dependen del proyecto, las características del inmueble, los estudios y diseños requeridos, los honorarios profesionales y los cargos asociados al trámite. El alcance debe establecerse después de conocer el caso.
¿Cuánto tarda el trámite?
El tiempo puede variar según la actuación, la complejidad del proyecto, la documentación presentada, los requerimientos que se generen y la autoridad competente. No es posible garantizar un plazo fijo.
Medellín y Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
CASTRY presta servicios de consultoría y gestión urbanística para proyectos ubicados en este territorio, considerando la normativa aplicable en el municipio correspondiente.
¿Tiene un proyecto y necesita saber cómo empezar?
Cuéntenos qué quiere construir, ampliar o intervenir y dónde está ubicado el predio. El primer paso es entender el proyecto y las condiciones urbanísticas del inmueble.
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