Casos Reales
Cuando la respuesta no era evidente, fue necesario investigar antes de actuar.
Cada predio tiene una historia diferente. Estos casos muestran cómo revisar las normas, los documentos, los planos oficiales y lo que realmente está construido puede cambiar la manera de abordar un problema con un inmueble.
CONOCER NUESTRO MÉTODOUn expediente puede contener varios problemas al mismo tiempo.
Construir sin licencia, encontrar medidas que no coinciden, ver una restricción en un plano oficial o recibir un requerimiento de Curaduría pueden ser problemas distintos, aunque afecten al mismo inmueble. Curaduría es la entidad que estudia las solicitudes de licencias y reconocimiento de construcciones.
Por eso, primero separamos cada problema. Después identificamos qué entidad puede decidir sobre él y qué trámite o gestión corresponde.
Cuando una restricción aparente no contaba toda la historia del predio.
Al revisar inicialmente el predio, una restricción hacía pensar que el reconocimiento podía no ser viable. El reconocimiento es el trámite para que Curaduría evalúe y autorice una construcción existente que se hizo sin licencia, cuando cumple las condiciones aplicables.
CASTRY revisó con mayor profundidad las normas, los trámites anteriores y la información oficial del sector. Al comparar esos datos encontró elementos que cambiaban la manera de analizar la restricción y que debían tenerse en cuenta antes de concluir.
Con lo investigado, CASTRY definió los pasos a seguir y organizó los documentos y argumentos necesarios para continuar el trámite.
La solicitud llegó a la etapa de viabilidad y liquidación de expensas ante Curaduría.
A veces una restricción no significa que el caso deba terminar ahí. Primero hay que entender qué dice la norma y cómo aplica al predio.
Cuando la información de Catastro no coincidía con las escrituras y con lo que existía en el predio.
En los planos parecía que parte de la construcción podía estar ocupando espacio público. Pero los documentos antiguos del predio contaban una historia diferente. La información de Catastro —que identifica y describe los predios— no coincidía completamente con las escrituras ni con lo que existía en el lote. Además, la construcción se había ejecutado sin licencia y era necesario estudiar qué trámite correspondía.
CASTRY comparó información de Catastro, escrituras, documentos de Registro y planos antiguos encontrados en los archivos notariales con lo que existía en el lote. Registro contiene la información inscrita sobre la propiedad y los derechos sobre el inmueble. La comparación permitió reconstruir la historia del predio y entender mejor sus límites.
Con esos documentos, CASTRY sustentó mejor la ubicación de la construcción, organizó el expediente y continuó el trámite ante Curaduría.
La investigación permitió que la solicitud avanzara hasta la viabilidad de aprobación y liquidación de expensas ante Curaduría.
Cuando los documentos no coinciden, no siempre basta con mirar el plano más reciente. A veces hay que reconstruir la historia del predio.
No trabajamos únicamente con el problema visible.
Un predio puede tener información diferente en varios documentos. Por eso los comparamos para entender qué está pasando realmente. Revisamos también la cartografía —los mapas y planos oficiales— y la realidad física: lo que existe en el terreno.
La respuesta puede encontrarse en la relación entre todas ellas.
Cuando un mismo inmueble necesitaba respuestas diferentes para problemas diferentes.
La edificación tenía cinco niveles, pero no todo lo construido podía conservarse. El reto era determinar qué parte podía mantenerse, qué debía modificarse y qué debía demolerse. También había diferencias entre los documentos del lote, un problema con la ubicación de las escaleras y un proceso independiente por las obras realizadas sin licencia.
En 2023 se obtuvo el reconocimiento acompañado de licencia de construcción para modificar la edificación y demoler una parte. El proyecto aprobado quedó como 2 pisos + mansarda, un espacio superior bajo la cubierta que debe cumplir las condiciones de la norma. En esos planos, las escaleras quedaban por fuera de los límites del lote utilizados para el trámite y estaban previstas para demolición.
CASTRY revisó nuevamente los documentos de propiedad, la historia del predio y sus linderos, es decir, los límites descritos en los documentos. Comparó esa información con la utilizada en el primer trámite y con las medidas reales del inmueble.
La nueva información permitió sustentar una modificación de la licencia en 2025. Con los límites aprobados, las escaleras y otras áreas antes comprometidas quedaron incorporadas dentro del área privada del predio. Se mantuvo el proyecto de 2 pisos + mansarda. No se autorizó conservar los cinco niveles: hay áreas que deben demolerse.
Reconocimiento + modificación + demolición parcial
Revisión de documentos de propiedad y límites
Modificación de licencia
Nuevos límites aprobados del predio
Resolver un caso complejo no siempre significa conservar todo lo construido. A veces la solución está en identificar qué puede mantenerse y qué debe ajustarse.
Tres casos. Tres problemas diferentes. Un mismo principio.
San Antonio de Prado
Una restricción debe estudiarse junto con las normas y la historia del predio antes de concluir.
Cucaracho
Cuando los documentos no coinciden, primero hay que investigar por qué.
La Libertad
Un mismo inmueble puede necesitar pasos distintos para resolver cada problema.
ANTES DE TRAMITAR, ENTENDER EL PROBLEMA.
Cuando hay que estudiar juntos lo construido, las normas, el riesgo y los documentos del inmueble.
El inmueble reúne varios problemas: tiene cuatro niveles construidos, está en una zona con condiciones de riesgo que requieren estudio técnico y se encuentra en posesión, sin matrícula inmobiliaria. La posesión significa que una persona ocupa y ejerce control sobre el inmueble; la matrícula es el número que identifica su registro inmobiliario. También requiere reconocimiento, modificación y demolición parcial.
El análisis mostró que el nivel inferior está por debajo del nivel del andén. Esa condición permitió estudiarlo en la propuesta arquitectónica como sótano. El último nivel requiere demolición parcial para ajustarlo a una mansarda, el espacio superior bajo la cubierta permitido por la norma. La propuesta contempla las modificaciones necesarias para adecuar lo construido.
Además del trámite de la construcción, debe estudiarse la posesión del inmueble y la ausencia de matrícula inmobiliaria. Por eso se adelanta en paralelo, con acompañamiento jurídico especializado, un proceso sobre su situación jurídica. Su resultado depende de los requisitos y decisiones de ese proceso.
La solicitud de reconocimiento, modificación y demolición parcial llegó a la etapa de viabilidad y liquidación de expensas ante Curaduría.
El trámite de la construcción y el proceso jurídico deben coordinarse, pero cada uno tiene sus propios requisitos y decisiones.
Un caso complejo rara vez se resuelve mirando un solo documento.
IDENTIFICAR EL PROBLEMA REAL
SEPARAR LOS DIFERENTES FRENTES
RECONSTRUIR LA HISTORIA DEL PREDIO
COMPARAR LOS DOCUMENTOS
DEFINIR EL TRÁMITE O LA GESTIÓN NECESARIA
RESPALDAR EL EXPEDIENTE CON DOCUMENTOS
Nuestro trabajo empieza investigando si existe una alternativa que pueda respaldarse con estudios, documentos y normas ante las entidades correspondientes.
Hay problemas que requieren algo más que tramitar una licencia.
Áreas, linderos e inconsistencias prediales
Cuando los metros, las medidas o los linderos —los límites del predio— no coinciden entre Catastro, las escrituras, el certificado de tradición o lo que existe en el terreno, estudiamos los documentos para identificar la diferencia y las alternativas para aclararla. El certificado de tradición muestra la información inscrita sobre la propiedad y los derechos del inmueble.
CONSULTAR MI CASOConstrucciones sin licencia y actuaciones de control
Si construyó sin licencia y existe un proceso ante una Inspección o autoridad de control, también es necesario estudiar qué puede hacerse con la construcción. Analizamos qué trámite podría adelantarse ante Curaduría y cómo coordinar esa información con el proceso existente. CASTRY no sustituye al abogado; cuando se necesita, se coordina acompañamiento jurídico especializado. Cerrar el proceso, sancionar u ordenar una demolición corresponde a la autoridad competente.
CONSULTAR MI CASOCada caso tiene condiciones diferentes.
Estos resultados corresponden a predios concretos. Dependen de lo construido, los documentos de propiedad, los estudios técnicos, las normas aplicables y las decisiones de las entidades. No garantizan el mismo resultado para otros inmuebles.
PRIMERO ANALIZAMOS.
DESPUÉS DEFINIMOS LA RUTA.
¿Su predio tiene un problema que no sabe cómo abordar?
Si tiene un problema con su predio y no sabe qué trámite necesita, conviene revisar el caso antes de gastar dinero o iniciar procedimientos que pueden no ser adecuados. En el Diagnóstico de Viabilidad Urbanística revisamos la información disponible, identificamos los principales problemas y definimos qué alternativas vale la pena estudiar.
Medellín y Área Metropolitana del Valle de Aburrá
Analizamos problemas relacionados con predios y construcciones en Medellín, Envigado, Sabaneta, Itagüí, La Estrella, Caldas, Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa, teniendo en cuenta las normas y condiciones de cada municipio.
¿Su caso también parece difícil de resolver?
No todos los problemas de un predio tienen una respuesta inmediata. El primer paso es entender qué está construido, qué dicen los documentos y qué trámites o procesos ya existen.
CONSULTAR MI CASO POR WHATSAPPDonde otros ven problemas, nosotros buscamos soluciones.