¿Puedo vender un piso de mi propiedad sin desenglobar?
Es una situación más común de lo que parece: una propiedad tiene dos o más pisos, uno de ellos se ocupa de manera independiente y el propietario quiere venderlo por separado.
La pregunta entonces es:
¿Puedo vender únicamente ese piso?
La respuesta depende de cómo esté constituido jurídicamente el inmueble y de su situación urbanística.
Tener varios pisos no significa tener varias propiedades
Aunque físicamente existan dos o tres viviendas independientes dentro de una misma edificación, esto no significa necesariamente que cada una sea una propiedad jurídicamente independiente.
Si todo el inmueble aparece bajo una sola matrícula inmobiliaria, jurídicamente sigue existiendo una sola propiedad.
Por eso, antes de vender uno de los pisos de manera independiente, normalmente es necesario revisar si ese inmueble puede dividirse legalmente en unidades privadas independientes.
¿Qué debe revisarse primero?
Antes de iniciar escrituras, trámites notariales o una Propiedad Horizontal, conviene revisar la situación urbanística del inmueble.
Entre otros aspectos, puede ser necesario verificar:
- si la construcción existente cuenta con licencia;
- cuántas viviendas están actualmente aprobadas;
- si existen ampliaciones o pisos construidos sin licencia;
- si el número de viviendas existentes está permitido por la norma;
- si las áreas construidas coinciden con los antecedentes del predio;
- si existen restricciones urbanísticas;
- y si la configuración actual permite independizar las unidades.
Este análisis es importante porque una edificación puede estar físicamente dividida en varios pisos y, aun así, no estar preparada para una separación jurídica inmediata.
¿Qué pasa si el piso ya fue vendido de manera informal?
También ocurre con frecuencia que una persona haya recibido dinero por uno de los pisos mediante un documento privado, una promesa de compraventa o algún acuerdo entre las partes, pero después necesite entregar una escritura independiente.
En ese momento aparece el verdadero problema:
¿Ese piso realmente puede convertirse en una propiedad independiente?
Antes de avanzar hacia Notaría conviene resolver primero la situación urbanística del inmueble.
¿Cuál puede ser la ruta?
Dependiendo del estado del predio, puede ser necesario adelantar primero uno o varios trámites urbanísticos.
Por ejemplo:
- reconocimiento de una edificación existente;
- licencia de ampliación;
- modificación de una licencia anterior;
- aclaración de áreas o linderos;
- revisión del número de viviendas permitido;
- o solución de otras condiciones urbanísticas del predio.
Una vez resuelta la parte urbanística y confirmada la viabilidad de independizar las unidades, puede avanzarse con la estructuración de la Propiedad Horizontal y posteriormente con los trámites notariales y registrales correspondientes.
De manera sencilla, la ruta puede entenderse así:
El procedimiento exacto dependerá de cada caso.
Entonces, ¿puedo vender un piso de mi propiedad?
Puede existir una ruta para hacerlo, pero antes de prometer una escritura independiente o iniciar trámites es necesario verificar si ese piso puede constituirse legalmente como una propiedad separada.
No todos los inmuebles están en las mismas condiciones y no todas las edificaciones pueden independizarse de la misma manera.
Por eso, antes de tramitar, es recomendable diagnosticar.
Diagnóstico de Viabilidad Urbanística
En CASTRY revisamos la situación urbanística del inmueble, sus antecedentes, la norma aplicable y las condiciones que pueden afectar la independización de sus unidades.
El objetivo es determinar qué debe resolverse primero y cuál puede ser la ruta adecuada antes de iniciar trámites ante Curaduría, Planeación, Notaría o Registro.
Antes de tramitar, diagnosticar.