¿Qué necesito para desenglobar una propiedad?
Cuando una propiedad tiene dos o más pisos, viviendas o espacios independientes, es común que el propietario quiera separarlos para que cada uno pueda tener su propia escritura y matrícula inmobiliaria.
A este proceso muchas personas le llaman desenglobe.
Pero antes de iniciar trámites notariales o de Propiedad Horizontal, es importante revisar si la situación urbanística del inmueble permite realmente esa separación.
En CASTRY trabajamos este tipo de casos en Medellín y los municipios del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Tener varios pisos no significa que ya se puedan independizar
Una edificación puede tener dos, tres o más pisos y funcionar internamente como varias viviendas.
Sin embargo, si todo el inmueble continúa registrado bajo una sola matrícula inmobiliaria, jurídicamente sigue existiendo una sola propiedad.
Por eso, antes de pensar en escrituras independientes, conviene revisar primero cómo se encuentra aprobado urbanísticamente el inmueble.
¿Qué debe revisarse antes de desenglobar?
Cada predio es diferente, pero normalmente es necesario revisar aspectos como:
- licencia de construcción existente;
- número de viviendas aprobadas;
- pisos o ampliaciones construidos;
- área del lote y área construida;
- antecedentes urbanísticos del inmueble;
- uso permitido;
- altura permitida;
- restricciones o afectaciones del predio;
- accesos y distribución de las unidades;
- información catastral y registral.
Esta revisión permite identificar si la edificación ya está en condiciones de avanzar hacia una separación jurídica o si primero debe resolverse alguna situación urbanística.
¿Qué pasa si existen construcciones sin licencia?
Es bastante común encontrar propiedades donde uno o varios pisos fueron construidos después de la licencia original o donde nunca se tramitó licencia.
En esos casos, antes de avanzar con la separación de las unidades, puede ser necesario revisar si procede un reconocimiento de la edificación, una licencia de ampliación, una modificación u otro trámite urbanístico.
La ruta dependerá de la antigüedad de la construcción, la norma aplicable y las condiciones particulares del predio.
¿Y si el número de viviendas no coincide con lo aprobado?
También puede ocurrir que una licencia anterior haya aprobado una vivienda, pero actualmente existan dos o tres.
Antes de independizarlas, es necesario determinar si la norma urbanística permite ese número de viviendas y si existe una ruta para regularizar la situación.
Por eso no es recomendable iniciar directamente un trámite notarial sin revisar primero este punto.
¿Qué documentos conviene tener disponibles?
Para realizar un diagnóstico inicial suelen ser útiles documentos como:
- certificado de libertad y tradición;
- escritura pública;
- ficha o información catastral;
- licencia de construcción anterior, si existe;
- planos aprobados, si están disponibles;
- cuenta de servicios públicos;
- impuesto predial;
- información sobre las áreas actuales del inmueble.
Dependiendo del caso, pueden requerirse documentos adicionales.
No es necesario tener todo resuelto desde el primer momento. Parte del diagnóstico consiste precisamente en identificar qué información falta y qué debe aclararse.
¿Cuál puede ser la ruta para desenglobar?
De manera general, el proceso puede comprender dos etapas diferentes.
Primero se resuelve la situación urbanística del inmueble ante la Curaduría Urbana o, según el caso, ante la entidad competente.
Después, si la separación resulta viable, se adelanta la Propiedad Horizontal y posteriormente los trámites de Notaría y Registro para obtener las matrículas inmobiliarias independientes.
De manera sencilla:
No todos los predios requieren exactamente los mismos pasos.
¿Siempre se puede desenglobar?
No necesariamente.
La viabilidad depende de la situación física, jurídica y urbanística del inmueble.
Puede haber casos donde existan restricciones por norma, número de viviendas, áreas, alturas, afectaciones, accesos u otras condiciones que deban analizarse antes de iniciar cualquier trámite.
Por eso, antes de invertir tiempo y dinero, conviene saber si existe una ruta viable.
Diagnóstico de Viabilidad Urbanística
En CASTRY analizamos la situación del predio, sus antecedentes, la norma aplicable y las condiciones que pueden afectar la independización de sus unidades.
El objetivo es determinar:
- si la separación es viable;
- qué debe resolverse primero;
- qué trámites pueden ser necesarios;
- y cuál puede ser la ruta adecuada para el inmueble.
Atendemos casos en Medellín y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Antes de tramitar, diagnosticar.