Vendí un piso de mi casa y ahora me piden una escritura independiente: ¿qué puedo hacer?
Puede haber vendido el segundo o tercer piso de una casa, firmado una promesa de compraventa o recibido un anticipo. Pero cuando llega el momento de hacer la escritura aparece una dificultad: ese piso no tiene matrícula inmobiliaria propia. Antes de asumir que solo falta “hacer la escritura”, hay que determinar si ese piso realmente se puede independizar.
El problema aparece cuando llega el momento de escriturar
Una casa tiene dos, tres o más pisos. Cada piso funciona como una vivienda diferente y el propietario acuerda vender uno de ellos.
Al llegar a Notaría aparece una pregunta: ¿Ese piso tiene matrícula inmobiliaria propia? Es decir, ¿tiene su propio número de registro como inmueble?
Muchas veces todo el edificio sigue siendo jurídicamente un solo inmueble, con una sola escritura y una sola matrícula. Que cada familia viva en un piso diferente no crea, por sí solo, propiedades independientes.
¿Qué significa realmente “desenglobar” una casa?
Muchas personas llegan diciendo: “Quiero hacer un desenglobe”.
Generalmente lo que quieren decir es: “Quiero que cada piso quede con escritura y matrícula propias”.
Ese es el objetivo final, pero no se obtiene simplemente haciendo una escritura en Notaría. En una casa con varios pisos, hay que estudiar si la Propiedad Horizontal permite organizar las viviendas como propiedades independientes, con zonas comunes.
Primero la casa. Después la separación jurídica.
Primero se resuelve la parte urbanística del inmueble ante la Curaduría Urbana o, según el caso, ante Planeación. Después se realiza la separación jurídica de las nuevas propiedades ante Notaría y Registro.
Curaduría Urbana / Planeación
Se revisa qué está construido, qué permite la norma y qué debe aprobarse o corregirse.
Se define cómo quedarán organizadas las unidades independientes y las áreas comunes.
Notaría / Registro
Se incorpora en una escritura pública y se registra la nueva organización del inmueble.
Dos o más propiedades jurídicamente independientes, cuando el caso lo permite.
Son dos procesos relacionados. La Propiedad Horizontal conecta lo aprobado para la casa con su organización jurídica.
Primero: revisar la situación urbanística de la casa
Dependiendo de cómo se encuentre el inmueble, puede ser necesario resolver primero aspectos relacionados con construcciones sin licencia, ampliaciones, reconocimiento, modificaciones u otras condiciones urbanísticas, como el número de viviendas permitidas, el área del predio, la altura permitida, el uso del suelo u otras restricciones aplicables.
Por ejemplo:
- La casa tiene tres pisos, pero solo dos están aprobados.
- Existe una ampliación sin licencia.
- Hay más viviendas de las permitidas.
- El área del lote no coincide entre documentos.
- La altura construida supera lo permitido.
- Existe una restricción sobre el predio.
- Lo construido no coincide con los planos o antecedentes.
Tener tres pisos no significa que puedan crearse tres propiedades
El número de pisos construidos no determina automáticamente el número de propiedades independientes. Para responder si cada piso puede tener matrícula propia, hay que revisar:
Área del lote, linderos y situación jurídica.
Número de viviendas permitidas, altura, uso del suelo y demás condiciones aplicables.
Qué está construido, qué está aprobado y qué puede mantenerse.
Cómo quedarían organizados y si realmente pueden convertirse en propiedades independientes.
¿Qué pasa si el piso que vendí fue construido sin licencia?
Si ese piso fue construido sin licencia, primero hay que revisar si puede aprobarse tal como está, si necesita ajustes o si existe una ruta para resolver la situación.
Dependiendo del caso, puede ser necesario tramitar un reconocimiento, que permite estudiar y autorizar una construcción existente cuando cumple las condiciones aplicables. También pueden corresponder una modificación, una ampliación u otra gestión. El trámite se define después de revisar el predio y lo construido.
No basta con escoger el nombre de un trámite: hay que saber si la norma permite ese piso y esa vivienda.
Después viene el Reglamento de Propiedad Horizontal
Una vez resuelta la situación urbanística, se prepara el Reglamento de Propiedad Horizontal. Ese reglamento define:
- Cuáles serán las propiedades independientes.
- Cuáles serán las zonas comunes.
- Cómo quedarán identificadas las unidades.
- Cómo se organizará la propiedad.
Después el Reglamento se lleva a Notaría para incorporarlo en una escritura pública —lo que se llama protocolización— y posteriormente se adelanta el registro correspondiente.
Este esquema resume la ruta general. Según el caso, el soporte urbanístico puede ser la licencia de construcción o el documento que haga sus veces, junto con los planos aprobados. No significa que toda casa necesite una nueva licencia.
¿Y si ya firmé una promesa de compraventa?
Si ya existe una promesa de compraventa o se recibió dinero, puede existir también un asunto contractual que requiere revisar lo acordado.
CASTRY no reemplaza la revisión jurídica de una promesa de compraventa.
El enfoque de CASTRY es estudiar el predio, la norma y los antecedentes para responder:
¿Qué puede mostrar el Diagnóstico?
El Diagnóstico de Viabilidad Urbanística puede mostrar distintos escenarios. No son conclusiones anticipadas: dependen del análisis de cada caso.
El piso sí puede independizarse
Existe una ruta clara para llegar a la Propiedad Horizontal. El análisis permite identificar qué pasos corresponden.
Hay asuntos que deben resolverse primero
Pueden aparecer construcciones sin licencia, ampliaciones, diferencias de áreas, problemas de linderos, más viviendas de las permitidas o diferencias entre lo construido y lo aprobado.
No es posible independizarlo como se había pensado
Puede ser necesario replantear la distribución, el número de unidades o los cambios que deben hacerse. Las alternativas se estudian con la información particular del predio.
De una casa con varios pisos a propiedades independientes.
Curaduría Urbana / Planeación
Organización de las propiedades independientes y las zonas comunes.
Notaría / Registro
Dos o más propiedades jurídicamente independientes, cuando el caso lo permite.
Antes de seguir vendiendo o gastando dinero, conviene saber qué puede hacerse
Si ya vendió un piso, está pensando venderlo o necesita obtener una escritura independiente, lo primero no debería ser preparar documentos al azar.
El Diagnóstico de Viabilidad Urbanística sirve para saber si ese piso realmente se puede independizar, qué problemas tiene hoy el predio, qué debe resolverse primero y cuál es la ruta correcta para llegar, si es viable, a una propiedad independiente.
Antes de tramitar, diagnosticar.